Вступ

Управління господарством міста та реалізація стратегічних пріоритетів громади Львова є основоположними завданнями міської влади і невід’ємною частиною повсякденного життя міста. Попри існуючі складнощі, майже кожен день ведуться ремонтні роботи на дорогах, в дитячих садках та школах, проводиться благоустрій в парках і на вулицях міста. Для цього Львівська міська рада активно використовує бюджетні кошти і кошти міжнародних донорських організацій, проте загальна ситуація зі зниженням надходжень до бюджетів всіх рівнів, все ж таки, стримує багато важливих програм, які дуже потрібні місту. Отже, перед міською владою постає задача залучення додаткових коштів на фінансування важливих інфраструктурних і соціальних проектів на фоні непростої економічної ситуації в країні та світі.

Нерозуміння особливої ролі, завдань та повноважень місцевого самоврядування в питаннях підтримання конкурентоспроможності Львова і забезпечення високої якості життя та зволікання з вирішенням цього питання можуть дуже дорого коштувати громаді міста. Тому належне функціонування органів місцевого самоврядування напряму пов’язане зі стабільним джерелом доходів до місцевого бюджету, яким в посткризовий період може стати податок на нерухомість.

Передумови введення податку на нерухомість в Україні

Про можливість запровадження в Україні податку на нерухоме майно вперше заговорили ще на почастку 90-х років минулого століття. Перший крок у запровадженні податку на нерухоме майно було зроблено в 2006 році в рамках пілотних проектів в Івано-Франківській та Луганській областях, де була змодельована спрощена форма оподаткування на основі дуже низьких ставок з квадратного метра площі будівель (0,1 грн – з житлових, 2,9 грн – з комерційних). Та навіть за таких умов додаткові доходи від сплати цього податку склали в середньому 25% доходів бюджетів найнижчого рівня з власних джерел.

Запровадження податку на нерухомість в Україні на сучасному етапі соціально-економічного розвитку потребує надзвичайно виважених підходів до механізму його функціонування. Існують певні складнощі у цьому питанні, так як існує лише обмежений досвід запровадження такого податку в Україні та існує проблема інституційного та юридичного забезпечення.

Що стосується можливості нарахування податку на нерухоме майно, то в залежності від його вартості, слід відзначити, що сьогодні в Україні дуже важко обрахувати його ставку, оскільки в країні немає єдиного реєстру нерухомості та відповідних нормативів і стандартів, за якими можна оцінювати вартість нерухомості. Альтернатива у формі баз нерухомості БТІ не є виходом, так як ця інформація є застарілою, а методи обрахунків не мінялися ще з радянських часів і не відповідають реальній вартості нерухомості.

Чинним податковим законодавством передбачено 14 видів місцевих податків і зборів. Незважаючи на таку кількість, вплив їх на формування місцевих бюджетів є незначний. Сума надходжень цих податків за 2007 рік склала лише 729,9 млн. гривень, що становить лише 0,7% від загальної суми надходжень до місцевих бюджетів. До місцевих податків і зборів належать такі, що є досить незначними і майже не впливають на наповнення місцевих бюджетів, проте вимагають невиправданих витрат держави на їх адміністрування. Окремі податки і збори мають фіксовану ставку, яка є символічною і жодного разу не індексувалася із часу їх запровадження.

Звертаючись до податкового законодавства, слід зазначити, що статтею 14 Закону України "Про систему оподаткування" вже встановлено, що до загальнодержавних податків i зборів належить податок на нерухоме майно (нерухомість), проте по сьогодні цей податок не запроваджено.

Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 19 лютого 2007 р. № 56-р схвалено Концепцію реформування податкової системи України, в якій мова йде про те, що з метою наближення національного податкового законодавства до діючих систем оподаткування розвинутих країн необхідно запровадити податок на нерухоме майно (нерухомість).  Також, в цьому документі визначено, що базою оподаткування може бути оціночна вартість нерухомості, а ставки податку встановлюватимуться на мінімальному рівні з можливістю їх зміни.

Необхідно відзначити, що за період з 1998 року на розгляді у Верховній Раді України було п’ять законопроектів про оподаткування нерухомого майна, але жоден не прийнято навіть у першому читанні. Останні з них – законопроекти №2113 “Про податок на нерухоме майно (нерухомість)” та №3533 “Про податок на нерухоме майно (нерухомість), відмінне від земельної ділянки” передбачали, що податкові збори стягуватимуться зі всіх видів нерухомого майна, яке є власністю фізичних та юридичних осіб. Податок мав стягуватися лише з громадян, сукупна площа нерухомості яких перевищує 300 м2 (№2113) та як відсоток (1%) від суми місячного прожиткового мінімуму (№3533). Передбачалося також надання пільг певним категорія населення, залежно від виду нерухомості.

Міжнародний досвід

Міжнародний досвід показує, що податок на нерухомість є досить привабливим для окремих адміністративно-територіальних одиниць, оскільки він сприяє ефективному використанню житлових та комерційних приміщень. Зважаючи на те, що податок на нерухомість належить до місцевих зборів, органи муніципальної влади можуть активно використовувати цей інструмент для підтримки стратегічних соціально-економічних програм на користь громади міста.

Звертаючись до міжнародного досвіду, потрібно зазначити, що податок на нерухомість може бути однією з вагомих статей дохідної частини бюджету. Він забезпечує 38% надходжень до місцевих бюджетів у Канаді (в окремих провінціях – до 81%), 33% - у Франції та близько 30% - у США (від 10% до 70%, залежно від штату). В країнах з економікою, що розвивається, податок на нерухомість становить 40-80% платежів до місцевих бюджетів.

В Канаді єдиний податок на нерухомість грунтується на її щорічному оцінюванні ринкової вартості землі з усіма спорудами, які на ній знаходяться. Ставки розрізняються в залежності від виду майна та адміністративного району. Місцеві влади планують ставку податку на нерухомість, виходячи з передбачуваних бюджетних витрат та величини наявної бази оподаткування. Ставка податку, таким чином, є змінною величиною.

Податок на нерухоме майно є винятково місцевим податком в країнах ЄС, хоча його граничні ставки визначаються на центральному рівні. Об’єктом оподаткування є земля та споруди. Питома вага цього податку у власних надходженнях місцевих бюджетів становить від 10% в Данії, Фінляндії, Греції, Люксембурзі, до 50% в Бельгії, Литві, Латвії, Словенії, Польщі, Словаччині, Іспанії.

У Великобританії стягується єдиний податок на майно, що використовується для ведення підприємницької діяльності — NNDR, а органи місцевого самоврядування стягують податок на нерухомість — UBR. Оподатковувана база в даному випадку — очікувана сума річної орендної плати. Цей податок є основним місцевим податком, який включає і плату за земельну ділянку.

У Франції є три різних податки: податок на майно — забудовані і незабудовані ділянки та податок на житло. Податок на майно і податок на житло — це різні види податків і вони можуть накладатись одночасно. Податок на житло — місцевий і виплачується щорічно будь-якою особою, яка проживає в житловому приміщенні. Обчислюється шляхом множення вартості умовної орендної плати житла, що визначається місцевим земельним реєстром, на коефіцієнти, що встановлюються муніципалітетом. Різні пільги надаються в залежності від сімейного та матеріального становища платника податків.

У Німеччині податок на нерухомість накладається місцевою владою щорічно незалежно від її призначення. Він накладається на податкову вартість майна за загальною федеральної ставкою, а результат множиться на місцевий коефіцієнт, який може складати від 280 до 600%, в силу чого кінцева ставка становить від 1 до 2,1% податкової вартості майна.

Нерухоме майно в Данії, що використовується як офіси, готелі, заводи тощо, може обкладатися трьома видами податку на нерухомість: муніципальний, окружний і місцевий податок на нерухомість. Ставки — від 0,6% до 2,4%.
В Іспанії податок стягується щорічно органами місцевого самоврядування. Оподатковувана база — кадастрова вартість, яка переоцінюються кожні 8 років кадастровим управління з посиланням на ринкову вартість землі та споруд. У середньому податкові ставки становлять 0,4% для майна, що знаходиться в місті, і 0,3% — у сільській місцевості.

У Швеції державний податок на нерухомість накладається на всі види нерухомості, яка може бути використана для проживання, в комерційних і виробничих цілях. Податкова ставка становить 1,3% при оренді квартири; 1,0% на приміщення, які використовуються в комерційних цілях, і 0,5% на промислову власність. Нові житлові приміщення звільняються від податку на перші 5 років, а на наступні 5 років ставка знижується на 50%.

У США податок на нерухомість встановлюється на місцевому рівні, і його розмір залежить від стану будинку, місця розташування і використання (проживає в ньому власник чи ні). Ставка податку може сильно варіюватися в залежності від міста. Наприклад, у Нью-Йорку розмір податку становить 7,8%, а в Лос-Анджелесі — 1,08%.

Позитивний ефект від впровадження податку на нерухомість відчули і країни Центрально-Східної Європи, які провели податкову реформу ще у 90-х роках. Попри усі труднощі країни з перехідною економікою, зокрема Польща, Естонія, Чехія, Словаччина та Росія ввели цей податок, і сьогодні податкові надходження з нерухомості в цих країнах складають до 9% місцевих бюджетів, що формує стабільну дохідну частину бюджету і гарантує виконання важливих соціально-економічних програм. Найбільша перевага цього податку полягає в тому, що він забезпечує відносну автономію місцевої влади в питаннях самоврядного розвитку та можливість оперативно реагувати на гострі соціальні проблеми на місцях.

Перспективи податку на нерухомість в Україні

Податок на нерухомість в Україні – це не тільки питання розвитку самоврядування, це і очевидні соціальні та економічні вигоди, які отримають місцева громада і місцевий бізнес. Так, мешканець, сплачуючи податок, може абсолютно точно розраховувати на покращення житлових умов, транспортного обслуговування, доріг, муніципальної інфраструктури тощо. Більше того, база податку може бути визначена таким чином, щоб обмежити тягар податку на платників з низьким рівнем доходів, що забезпечить “соціальне” спрямування цих зборів. Місцевий бізнес, відповідно, отримає справедливу систему перерозподілу доходу – тепер нерухомістю володітимуть ті суб’єкти ринку, які найоптимальніше організували свою господарську діяльність та є найкращими власниками нерухомості. Крім того, цей податок може також бути ефективним засобом оподаткування доходів, отриманих в тіньовій економіці.

Застосування цих дієвих інструментів дозволить призупинити хаотичне скуповування житла окремими особами з метою його перепродажу за підвищеними цінами, тобто практика спекулювання нерухомістю стане невигідною. Запровадження податку на нерухоме майно дозволить значною мірою стабілізувати ціни на ринку житла та зробить його більш доступним для різних категорій населення.

Введення податку на нерухомість має покласти край практиці “вічного будівництва” через визначення чітких термінів здачі готового житла та його оподаткуванням протягом всього процесу будівництва, навіть якщо об’єкт є незавершеним. Наприклад, в штаті Айова, США, власник, який будує будинок, протягом п’яти років сплачує податок на нерухомість, виходячи з вартості цієї нерухомості, оціненої на момент до початку будівництва (власник платить за будівлю, яка знаходиться ще в стані проектування). Таким чином, ніхто не зацікавлений у довгобудах, адже рівно через 5 років відбудеться оцінка поточного стану будівлі і власник платитиме податок рівно з тієї суми, у яку будуть оцінені як всі завершені споруди, так і “об'єкти незавершеного будівництва”.

Визначення ринкової вартості нерухомості в Україні, зважаючи на відсутність реєстрів нерухомості, може проводитися з використанням трьох критеріїв: площі споруди, місця розташування і цільового призначення споруди. Застосовуючи цю методику, можна достатньо точно визначити ціну нерухомості, виходячи з наявних інформаційних баз.

Новий податок отримає ефект “податку на багатство”: він буде носити диференційований характер та зрівнювати податкове навантаження для різних соціальних груп – відтепер кожен буде платити відповідно до своїх статків. Методика розрахунку має враховувати цільове призначення, місцезнаходження та, власне, загальну площу приміщення. Логіка проста – власник невеликої квартири в спальному районі платитиме в розрахунку на один квадратний метр набагато менше, ніж власники дорогих квартир та бутіків у центрі міста. До прикладу, в Польщі податок на житлову нерухомість дорівнює приблизно $0,15 (1грн 17коп)/м2, тоді як податок на торгівельну нерухомість набагато більший - $5,21 (40грн 64коп)/м2. Тобто, за невелику квартиру в 50 м2 мешканець платитиме близько 50-60 грн/рік, а підприємець за крамницю аналогічного розміру 2032 грн/рік, адже ця нерухомість ”заробляє сама на себе”. Важливо зрозуміти сам принцип ”хто найбільше має, той найбільше платить” забезпечить ефективний процес диференціації оподаткування.

Враховуючи досвід країн Центрально-Східної Європи додаткові надходження від введення податку на нерухомість у Львові протягом найближчих років можуть скласти від 7% до 8% річного бюджету міста, а це – чисті вулиці, капітально відремонтовані дахи, нові автошляхи, сучасні дитячі майданчики в місті тощо. А в перспективі з розвитком і впорядкуванням ринку нерухомості за прикладом найбільш економічно розвинутих країн, частка надходження від податку в структурі доходів місцевого бюджету може бути збільшена і до 30%.

Висновки

Підводячи підсумки, необхідно підкреслити, що від впровадження податку на нерухомість громада міста отримує багато реальних вигод, серед яких найважливіші: збільшення фінансування соціально-екоккккккномічних програм в галузях ЖКГ, охорони здоров’я, освіти, культури і т.п.; обмеження спекуляцій на ринку нерухомості і стримування цін на житло; створення сучасної інфраструктури в місті, що призведе до росту інвестиційної привабливості і створенню нових робочих місць; ефект «податку на багатство», коли податкове навантаження буде розподілятися виключно за принципом соціальної справедливості. Отже, введення податку на нерухомість – це ключ до реалізації основних соціально-економічних пріоритетів Львова, а саме: підвищення рівня якості життя та створення конкурентоспроможного середовища в місті. Але разом з тим, принципова згода львів’ян щодо цього питання має бути посилена їхньою широкою підтримкою.